Steuerliche Berücksichtigung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses

Nachfolgend einige Besonderheiten zur steuerlichen Betrachtung der Immobilie:

1. Erwerb zur Eigennutzung

Der Verkauf einer Ferienimmobilie fällt auch bei Eigennutzung unter die zehnjährige Spekulationsfrist. Die Besteuerung erfolgt im Rahmen der Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften.

–        Haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen (§ 35a EStG)

Die für Arbeiten im privaten Wohnbereich geltenden Regelungen, finden auch auf das selbst genutzte Feriendomizil Anwendung (BMF Schreiben vom 15. 02 2010, IV C 4 – S 2296-b/07/0003). Die steuerliche Förderung beträgt 20 % der Aufwendungen für Arbeitsleistungen und Fahrtkosten. Die Maximalförderung beträgt 20 % von 6.000 € = 1.200 € p.a. Die Rechnung muss unbar bezahlt werden. Als Nachweis dient die Rechnung, aus der die Aufwendungen für die Arbeitsleistung und die Fahrtkosten erkennbar sein müssen und der Bankbeleg. Bei der Förderung handelt es sich um einen Steuerabzugsbetrag. Die zu zahlende Einkommensteuer wird um diesen Betrag gemindert.

2. Erwerb zur teilweisen Eigennutzung und zur Vermietung an fremde Dritte

Aufwendungen für die Anschaffung und den Unterhalt einer Ferienimmobilie können steuerlich als Werbungskosten bei der Einkünfteermittlung geltend gemacht werden, soweit diese Immobilie zur Erzielung von Einkünften dient.

Wird die Ferienwohnung ausschließlich selbst genutzt oder Verwandten unentgeltlich überlassen, können somit keinerlei Aufwendungen steuerlich geltend gemacht werden. Voraussetzung für eine vollständige steuermindernde Berücksichtigung aller Aufwendungen ist eine langfristige Gewinnerzielungsabsicht. Bei ausschließlicher Vermietung an Fremde Dritte erkennt das Finanzamt in der Regel eine Gewinnerzielungsabsicht ohne eine detaillierte Prognoseberechnung an. Die Probleme in der steuerlichen Praxis entstehen durch die zeitweise Eigennutzung der Immobilie und hohe Leerstandszeiten. Die Aufwendungen für die Ferienwohnung sind nur insoweit steuerlich zu berücksichtigen, wie sie nicht auf den eigengenutzten Zeitraum entfallen. Die Beweislast trägt hier der Steuerpflichtige. Leerstandszeiten werden im Verhältnis der Vermietungszeiten zu den Selbstnutzungszeiten aufgeteilt und zugerechnet. Soweit keine Nachweise hierzu möglich sind, erfolgt die Aufteilung im Verhältnis 50:50. Aufwendungen können dann nur anteilig für die Vermietungszeiten geltend gemacht werden.

Beim Leerstand einer zuvor vermieteten Wohnung können die Aufwendungen weiter steuerlich geltend gemacht werden, soweit sich um die Vermietung in der Leerstandszeit im üblichen Umfange bemüht wurde. Hier sind als Nachweise Zeitungsanzeigen etc. bzw. die Bestätigungen der Vermieteragenturen anzuführen. Praktisch ist, wenn die Vermietung der Ferienwohnung nicht in Eigenregie erfolgt, sondern durch ein entsprechendes Unternehmen vor Ort geregelt wird. Hier lassen sich die Vermietungsnachweise und Angebotszeiten leichter führen.

Soweit der Vermietungszeitraum nicht erheblich von dem durchschnittlichen Vermietungszeitraum von vergleichbaren Ferienwohnungen am Standort abweicht, folgt die Finanzverwaltung in der Regel den Angaben des Steuerpflichtigen. Unterschreitet die tatsächliche Vermietungszeit die ortsübliche um mindestens 25 %, muss die grundsätzliche Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Prognose überprüft werden. Bei einer geforderten Prognoserechnung ist die Gewinnerzielungsabsicht über einen Zeitraum von 30 Jahren nachzuweisen. Dies bedeutet, dass aufgrund einer Hochrechnung im Gesamtzeitraum von 30 Jahren ein Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben erzielt wird. Ist dies nicht der Fall, bleiben Aufwendungen und Erträge wegen fehlender Gewinnerzielungsabsicht steuerlich unberücksichtigt. Dieses Verfahren wurde durch den BFH mit Urteil vom 24.06.2008, IX R 12/07, BFH/NV 2008 erneut bestätigt.

Mit Urteil 11 K 100/08 vom 25.2.2010 fasste das FG Niedersachsen die vom BFH aufgestellten Grundsätze des BFH zur Frage, wann Liebhaberei bei einer Ferienwohnung vorliegt, zusammen:

• Grundsätzlich ist auch bei hohen Anfangsverlusten von einer Gewinnerzielungsabsicht auszugehen, sofern die Wohnung an fremde Dritte vermietet und in der übrigen Zeit zur Vermietung bereitgehalten wird. Es spielt hierbei keine Rolle, ob die Vermietung in Eigenregie oder durch Dritte (Agenturen etc.) erfolgt.
• Nutzen die Eigentümer das Objekt teilweise selbst, ist genau festzuhalten, wann die Wohnung fremd vermietet wurde, wann sie selbst genutzt wurde und wann sie leer stand.
• Kurzfristige Aufenthalte des Eigentümers in der Vermietungswohnung anlässlich eines Mieterwechsels oder zur Beseitigung von Schäden und Durchführung von Reparaturen zählen nicht als Selbstnutzung. Die Beweislast hierfür trägt der Vermieter.
• Bei Erstellung einer Prognoserechnung wegen teilweiser Selbstnutzung und zeitweiser Vermietung, sind bei den Vermietungseinkünfte nur die zeitanteiligen Werbungskosten für den Vermietungszeitraum (Ausgaben, Afa, Zinsen etc.) anzusetzen. Bei der Prognoserechnung ist von einem Zeitraum von 30 Jahren auszugehen, soweit keine anderen Umstände (Befristung, bereits beabsichtigter späterer Verkauf) hiergegen sprechen. 

3. Erwerb zur Vermietung an fremde Dritte mit der langfristigen Überlegung als geplanten Alterswohnsitz bzw. einer späteren Eigennutzung

Bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung wird grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen. Das Gleiche gilt für Ferienwohnungen, die ausschließlich an Fremde vermietet und nicht selbst genutzt werden. Wird eine Ferienwohnung nicht durchweg im ganzen Jahr vermietet, so kommt es darauf an, ob die ortsübliche Vermietungszeit um nicht mehr als 25 % unterschritten wird. Liegen diese Voraussetzungen vor, trägt das Finanzamt die Beweislast für eine fehlende Einkünfteerzielungsabsicht.

Vom Bundesfinanzhof wurde ein Fall entschieden (BFH, 19.08.2008, IX R 39/07), in dem es um erhebliche Verluste aus der Vermietung einer Ferienwohnung ging. Da keine Vergleichszahlen zu ortsüblichen Vermietungszeiten vorgelegt werden konnten, lehnte das Finanzamt die Berücksichtigung der Verluste ab. Dies sei ohne weiteres so nicht gerechtfertigt, entschied das Gericht. Wenn keine Vergleichszahlen vorliegen, liegt die Beweislast für die Einkünfteerzielungsabsicht grundsätzlich beim Vermieter. Kann dieser jedoch selbst ortsübliche Zeiten nachweisen und sind die oben dargestellten Kriterien erfüllt, ist von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen.

Problematischer ist die Frage zu beantworten, wie der Einzelfall zu beurteilen ist, wenn dauerhaft bereits über Jahre hinweg steuerliche Verluste erzielt werden und die Vermietung an Dritte zu üblichen Preisen erfolgt. Hier stellt sich die Frage, was den Investor tatsächlich zum Erwerb der Immobilie bewegt hat. Die Rechtsprechung hierzu ist abzuwarten. Im Einzelfall sollte für die zukünftigen Jahre eine Prognoserechnung aufgestellt werden. Der Prognosezeitraum orientiert sich grundsätzlich an der Nutzungsdauer der Vermietungsobjekte und beläuft sich bei Ferienwohnungen auf 30 Jahre (sonst 100 Jahre). Die im Prognosezeitraum voraussichtlich zu erwartenden Einnahmen und Werbungskosten (anteilig über den Vermietungszeitraum) sind zu schätzen. Diese Schätzung erfolgt anhand des Durchschnitts der in der Vergangenheit in einem bestimmten Zeitraum (in der Regel in den letzten fünf Jahren) angefallenen Einnahmen und Werbungskosten. Wegen Unsicherheiten beim 30-jährigen Prognosezeitraum (bei Ferienwohnungen) ist bei der Gesamtsumme der geschätzten Einnahmen ein Sicherheitszuschlag von 10 % und bei der Gesamtsumme der geschätzten Ausgaben ein Sicherheitsabschlag von 10 % vorzunehmen. Verluste, die aufgrund nicht regelmäßig auftretender besonderer Umstände entstanden sind, sollten relativiert werden und nicht in die Prognoserechnung einfließen. 

4. Erwerb zur Vermietung/Kauf als gewinnbringende Kapitalanlage mit Aussicht auf Wertsteigerung

Der Erwerb einer Ferienwohnung kann auch unter dem Gesichtspunkt langfristiger erheblicher Wertsteigerungen erfolgen. Die Erlöse aus dem Verkauf der Immobilie sind steuerpflichtig soweit die 10-Jahresfrist für Immobilienverkäufe unterschritten wird oder bereits ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.  Im Übrigen gelten die bereits unter Ziffer 3 angeführten Regelungen. 

5. Vermietung von Ferienwohnungen: Einkunftsart Vermietung und Verpachtung oder Gewerbebetrieb?

Die Frage, ob es sich bei der Vermietung von Ferienwohnungen/Ferienhäusern um eine gewerbliche Tätigkeit, d.h. ein Gewerbebetrieb handelt oder um eine reine Vermögensverwaltung und damit um Einkünfte und Vermietungsverpachtung handelt, ist im Einzelfall nicht leicht zu beantworten. Die steuerlichen Konsequenzen bei einer gewerblichen Tätigkeit sind jedoch erheblich. Das größte Risiko besteht darin, dass bei einem Verkauf der Ferienwohnung oder einer Aufgabe der gewerblichen Tätigkeit, der Differenzbetrag zwischen dem Buchwert der Ferienwohnung und dem Marktpreis/Verkaufspreis in voller Höhe zu versteuern ist. Soweit die Ferienwohnung nur vermietet wird und bis auf die Reinigung keine weiteren Dienstleistungen erfolgen, ist von einer reinen Vermögensverwaltung auszugehen und die Vermietung den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen.

Kommt es jedoch regelmäßig auch zu kurzzeitigen Vermietungen, ähnlich einem Hotelbetrieb, und werden auch weitere Leistungen wie Frühstück und sonstige Verköstigung etc. angeboten, ist von einem Beherbergungsgewerbe und damit von einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen. In früheren Jahren wurden oft von Anfang an Ferienhäuser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit vermietet. Dies, um in den Genuss höherer Abschreibungen zu kommen. Für diese Altfälle, sollte der Ausstieg oder der Wechsel der Einkunftsart steuerlich optimiert erfolgen. Hierzu bedarf es einen fachkundigen Berater (BFH Beschluss vom 28.9.2010 – X B 42/10, BFH Urteile vom 24.10.2000 IX R 58/97 und 14.7.2004 IX R 69/02). Zur Information: Merkblatt der IHK Berlin (Link/PDF)

6. Umsatzsteuerliche Besonderheiten bei der Vermietung von Ferienwohnungen / Ferienhäuser

Umsatzsteuerlich betrachtet, ist der Steuerpflichtige bei einer grundsätzlichen Vermietungsabsicht Unternehmer und kann somit etwaige Vorsteuerbeträge geltend machen. Die kurzfristige Beherbergung von Feriengästen führt nach § 4 Nr. 12 S. 2 UStG zur Umsatzsteuerpflicht. Die teilweise Selbstnutzung ist als unentgeltliche Wertabgabe gem. § 3 Abs. 9a Nr. 1 UStG ebenso steuerpflichtig. Von der Kleinunternehmerregelung gem. §19 Abs. 1 UStG kann Gebrauch gemacht werden. Die Umsatzsteuer für steuerpflichtige Umsätze beträgt 7% nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG. Hierzu gehören Leistungen für die Übernachtung, den Stromanschluss, Einrichtung der Räume mit TV Radio und Telefon, der Weckdienst, die Reinigung der Räume, die Bereitstellung von Hygieneartikeln, die Schwimmbadbenutzung, die Unterbringung von Tieren. Für Nebenleistungen wie Verpflegung, Nutzung von Telefon, Internet und Pay-TV, das Reinigen und Bügeln von Kleidung, Wellness und Sportangebote etc. und Parkgebühren unterliegen dem Regelsteuersatz von 19 %.

7. Ferienwohnungen/Ferienhäuser im Ausland

Bei ausländischen Ferienwohnungen hat im Regelfall (Spanien, Frankreich u.a.) der ausländische Staat das Besteuerungsrecht und die Einkünfte unterliegen in Deutschland nur dem so genannten Progressionsvorbehalt. Verluste aus Vermietung und Verpachtung können in diesem Fall im Rahmen der inländischen Besteuerung zu einem negativen Progressionsvorbehalt und damit zur Steuerersparnis führen. So entschied auch im Fall einer in Spanien gelegenen Immobilie das Finanzgericht Hamburg (Az: FG Hamburg 8 K 61/07) und im Fall einer in Frankreich gelegenen Immobilie der EUGH (Urteil vom 21.02.2006, Aktenzeichen: Rs C-152/03).